Transformatie en herbestemming

De manier waarop we gebouwen ontwerpen en gebruiken worden in sterke mate bepaald door ontwikkelingen in de economie en samenleving. Woningschaarste door grote drukte in de stad maakt de roep om nieuwe vormen van huisvesting luider. Ook trekken we tegenwoordig minder naar kantoor en werken vaker thuis. En gebouwen wekken dankzij de opkomst van nieuwe technologie hun eigen energie op.

Een groot aantal bestaande gebouwen raakt door dit type ontwikkelingen verouderd of zelfs overtollig. Van kantoorgebouwen en appartementencomplexen tot aan voormalige schoolgebouwen en onderzoekslaboratoria; ze voldoen niet meer aan de huidige maatstaven voor comfort, duurzaamheid en hybride werken. Transformatie kan ervoor zorgen dat een bestaand gebouw met haar tijd mee blijft gaan.

Wat bedoelen we met transformatie?

Met transformatie wordt een bestaand gebouw gemoderniseerd en omgevormd om het geschikter te maken voor een ander doel dan waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen. Het gaat vaak gepaard met herbestemming, bijvoorbeeld wanneer er een oude school wordt omgebouwd tot woningcomplex of een oude fabriek tot kantoorgebouw.

Transformatie is tevens vaak onderdeel van een bredere gebiedsontwikkeling. In dat geval werkt de overheid samen met bedrijven en bewoners aan de leefbaarheid van een gebied,
ook wel een publiek-private samenwerking genoemd. Gebiedsontwikkeling is een vorm van ruimtelijke ordening en komt voor bij stedelijke transformatie. Deze vorm van
transformatie is vaak gericht op locaties zoals een verouderd bedrijventerrein, een plek met industrieel erfgoed, een woonwijk, voormalig ziekenhuisterrein, winkelgebied of een braakliggend terrein. De bestaande gebouwen in het gebied krijgen nieuwe functies in combinatie met nieuwbouw voor wonen en werken. Vaak wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht met een park of andere groenvoorzieningen en faciliteiten voor parkeren of evenementen.

Redenen om voor transformatie te kiezen

Er zijn vaak een combinatie van redenen te bedenken waarom men ervoor kiest een bestaand gebouw te transformeren:

Kosteneffectieve oplossing voor leegstand

In Nederland staat bijna drie procent van alle gebouwen leeg waaronder kantoorgebouwen, schoolgebouwen, parkeergarages en winkels. Van alle gebouwen met kantoorruimte staat zes procent leeg. Soms is dat van korte duur, maar langdurige leegstand langer dan een jaar komt ook voor. Leegstaand vastgoed levert extra risico’s op, van bewoning door krakers, inbraakschade tot vandalisme, brandstichting en lekkages. Ook gaat leegstand ten koste van de veiligheid en de kwaliteit van de leefomgeving of openbare ruimte. Transformatie is in dat geval een veel voorkomende oplossing, en kan minder kostbaar zijn dan het bouwen van een nieuw gebouw.

Nieuwe wet- en regelgeving

Als gevolg van de energietransitie geldt in Nederland nieuwe regelgeving voor bestaande gebouwen en nieuwbouw. In de Nederlandse klimaatwet staan doelen voor de halvering van de CO2-uitstoot in 2030. Ze vereisen de reductie van energieverbruik door onder meer de aanleg van duurzame energievoorzieningen in gebouwen. De technische eisen daarvoor zijn vastgelegd in energielabels en andere voorschriften voor duurzaam bouwen en circulariteit. Een gebouw dat hieraan voldoet draagt bij aan de energieneutrale bebouwing van Nederland.

Gebrek aan comfort

Een duurzaam gebouw is niet alleen klimaatvriendelijk maar ook gericht op het welzijn van de gebruiker. Comfort en gebruiksgemak zijn belangrijk. Zo zorgen extra daglicht, uitzicht, het binnenklimaat en ontmoetingsplekken in een kantoorgebouw voor meer energie bij medewerkers.

Multifunctionele ruimtes

Door de schaarse ruimte in Nederland is het cruciaal dat gebouwen – waar mogelijk – op verschillende manieren kunnen worden gebruikt. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat een oude school of weeshuis kan worden omgebouwd tot woningen, of een fabriek tot kantorencomplex. Ook voor nieuwbouw is multifunctionaliteit belangrijk omdat het bijdraagt aan de flexibiliteit van een gebouw als de vraag naar ruimte verandert. Dit voorkomt dat het gebouw leeg komt te staan en vervalt, wat zowel economisch maar ook voor de leefbaarheid voor niemand wenselijk is.

Meer capaciteit en flexibiliteit

Door maatschappelijke ontwikkelingen verandert het gebruik van gebouwen. Bestaande kantoorgebouwen zijn relatief inflexibel en ongeschikt voor het hybride werken. Deze nieuwe werkomgeving stelt eisen aan het ontwerp en de inrichting van kantoorgebouwen, waaronder extra ruimte voor ontmoeting of co-creatie.

De ontwerpfase

Het ontwerp is één van de belangrijkste fases die een transformatie kan maken of breken. Juist in dit vroegtijdige stadium kan een goed ontwerp de levensduur van een bestaand gebouw aanzienlijk verlengen. Lees in dit artikel terug welke factoren cruciaal zijn voor het slagen van een transformatie project.

Transformatie en herbestemming van industrieel en monumentaal erfgoed

Een speciale categorie vormt de transformatie van industrieel en monumentaal erfgoed. Monumentale gebouwen hebben een cultuurhistorische waarde en maatschappelijke functie, zoals een oud industrieel fabrieksterrein of schoolgebouw. Ze zijn door de geschiedenis heen bepalend voor de kwaliteit van leven of sfeer in een stad of dorp. De architectuur en uitstraling van deze gebouwen bepaalt de cultuur en identiteit van een gebied. Door herbestemming blijft die historische en culturele waarde behouden en het gebouw intact. Een discussie die momenteel erg actueel is bij de toewijzing van de monumentale status aan ons jongste erfgoed: die uit de post ’65-periode.

Met de herbestemming van monumentale gebouwen wordt meestal voor de volgende aanpakken gekozen:

Restauratie

Het monumentale gebouw wordt met herstel en reparatie zoveel mogelijk in oorspronkelijke staat teruggebracht.

Renovatie

Renoveren is gericht op het opknappen van een gebouw met maatregelen die de bouwkundige staat en het comfort verbeteren zoals de kwaliteit van het binnenklimaat. De aanleg van duurzame energievoorzieningen is meestal onderdeel van de renovatie.

Aanpassing gebouwfuncties

Voor de nieuwe bestemming van een gebouw zijn meestal bouwkundige aanpassingen nodig inclusief de installaties. Indien nodig maakt ook uitbreiding met nieuwbouw deel uit van de herbestemming.

Bekijk meer succesvolle transformaties door Broekbakema:

Meer weten?

Neem contact op